Aura Cliff

Il progettoThe project

Prima e dopo, stanza per stanzaBefore and after, room by room

Le immagini dello stato attuale sono senza ritocchi. Accanto, il progetto approvato: nuova distribuzione interna, impianti e finiture integralmente rifatti, con l’affaccio sul mare come elemento guida di ogni ambiente.The current-state photographs are unretouched. Alongside them, the approved project: a new internal layout, entirely new systems and finishes, with the sea view as the guiding element of every room.

PlanimetriaFloor planDistribuzione di progetto delle due unità, con l’ampliamento del terrazzo — schema illustrativoProject layout of both units, including the extended terrace — illustrative diagram

Planimetria di progetto Aura Cliff — Tocca per ingrandireTap to enlarge

Appartamento 1Apartment 1

Piano primo · vista mareFirst floor · sea view

Stato attualeCurrent stateCom’è oggi, senza filtriAs it is today, unfiltered

Il progettoThe projectCome sarà dopo i lavoriAs it will be after the works

Rendering a scopo illustrativo, non contrattuali. Finiture e arredi indicativi.Renderings for illustrative purposes only, not contractual. Finishes and furnishings are indicative.

Appartamento 2Apartment 2

Piano primo · terrazzo su due livelliFirst floor · split-level terrace

Stato attualeCurrent stateCom’è oggi, senza filtriAs it is today, unfiltered

Il progettoThe projectCome sarà dopo i lavoriAs it will be after the works

Ampliamento opzionaleOptional extensionCamera 23,25 m², cabina armadio circa 5 m², bagno 8 m² al piano inferiore — € 59.00023.25 sqm bedroom, walk-in wardrobe of about 5 sqm, 8 sqm bathroom on the lower floor — €59,000

Quarta camera — 23,25 m², piano inferioreFourth bedroom — 23.25 sqm, lower floor

Cabina armadio di collegamento — circa 5 m²Connecting walk-in wardrobe — about 5 sqm

Terzo bagno finestrato — 8 m²Third bathroom with window — 8 sqm

Questi ambienti NON sono compresi nel prezzo dell’appartamento 2. Si aggiungono esercitando l’opzione di ampliamento a € 59.000, che porta l’unità a 4 camere, 3 bagni e 9 posti letto. La camera affaccia sul piano terra e non ha vista mare.These rooms are NOT included in the price of apartment 2. They are added by exercising the €59,000 extension option, bringing the unit to 4 bedrooms, 3 bathrooms and 9 beds. The bedroom faces the ground floor and has no sea view.

Rendering a scopo illustrativo, non contrattuali. Finiture e arredi indicativi.Renderings for illustrative purposes only, not contractual. Finishes and furnishings are indicative.

Domande frequentiFrequently asked questions

Le domande che ci vengono fatte più spessoThe questions we are asked most often

Se quello che cercate non è qui, scriveteci: rispondiamo per esteso e mettiamo per iscritto ogni impegno.If what you are looking for is not here, write to us: we answer in full and put every commitment in writing.

Acquisto dall’estero: cosa cambia in base al PaeseBuying from abroad: what changes by country

L’acquisto in Italia è aperto ai cittadini di tutti i Paesi elencati, senza limitazioni. Cambiano il modo di ottenere il codice fiscale, la procedura per la procura a distanza e alcuni aspetti fiscali. Selezionate il vostro Paese.Purchasing in Italy is open to citizens of all the countries listed, without restriction. What changes is how the tax code is obtained, the procedure for a remote power of attorney and certain tax aspects. Select your country.

CanadaCanada Stati UnitiUnited States Regno UnitoUnited Kingdom GermaniaGermany SvizzeraSwitzerland AustriaAustria FranciaFrance AustraliaAustralia

Codice fiscale ottenibile gratuitamente presso il Consolato d’Italia competente oppure delegando un incaricato in Italia. Il Canada aderisce alla Convenzione dell’Aia sull’apostille dal 2024: una procura notarile firmata in Canada e apostillata è utilizzabile in Italia previa traduzione giurata. Esiste una convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Canada. I pagamenti avvengono in euro: va considerato il rischio di cambio sul dollaro canadese tra la proposta e il rogito.Tax code obtained free of charge from the competent Italian Consulate or by delegating a representative in Italy. Canada has been party to the Hague Apostille Convention since 2024: a power of attorney signed in Canada and apostilled can be used in Italy following a sworn translation. A double taxation treaty is in force between Italy and Canada. Payments are made in euro: exchange rate risk on the Canadian dollar between offer and completion should be considered.

Codice fiscale richiedibile tramite il Consolato d’Italia o con delega. Gli Stati Uniti aderiscono alla Convenzione dell’Aia: la procura firmata davanti a un notary public va apostillata dal Secretary of State dello Stato di riferimento e tradotta. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore con l’Italia. Da valutare gli obblighi dichiarativi statunitensi sulle attività estere, che sono particolarmente estesi.Tax code requested through the Italian Consulate or by proxy. The United States is party to the Hague Convention: a power of attorney signed before a notary public must be apostilled by the relevant Secretary of State and translated. A double taxation treaty is in force with Italy. US reporting obligations on foreign assets, which are particularly extensive, should be reviewed.

Codice fiscale tramite Consolato o delega. Il Regno Unito aderisce alla Convenzione dell’Aia: procura firmata davanti a un notary public e apostillata dal Foreign Office. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore con l’Italia. Dopo la Brexit valgono le regole applicabili ai cittadini extra-UE per soggiorni e residenza, che non incidono sull’acquisto ma sui periodi di permanenza.Tax code through the Consulate or by proxy. The United Kingdom is party to the Hague Convention: a power of attorney signed before a notary public and apostilled by the Foreign Office. A double taxation treaty is in force with Italy. Since Brexit, non-EU rules apply to stays and residence, which do not affect the purchase but do affect length of stay.

Codice fiscale tramite Consolato o delega. Per la procura, tra Italia e Germania operano convenzioni che in alcuni casi semplificano o escludono la legalizzazione: la procedura esatta va confermata con il notaio incaricato. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore. Pagamenti in euro, quindi nessun rischio di cambio, e bonifici SEPA senza costi di conversione.Tax code through the Consulate or by proxy. For powers of attorney, conventions between Italy and Germany may in some cases simplify or remove legalisation: the exact procedure should be confirmed with the appointed notary. A double taxation treaty is in force. Payments in euro, so no exchange risk, and SEPA transfers without conversion costs.

Codice fiscale tramite Consolato o delega. La Svizzera aderisce alla Convenzione dell’Aia: procura autenticata e apostillata dal Cantone competente. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore con l’Italia. I pagamenti avvengono in euro: va considerato il cambio sul franco e le tempistiche dei bonifici transfrontalieri, che non sono SEPA istantanei.Tax code through the Consulate or by proxy. Switzerland is party to the Hague Convention: a certified power of attorney apostilled by the competent Canton. A double taxation treaty is in force with Italy. Payments are made in euro: exchange rate on the franc and cross-border transfer timing, which is not instant SEPA, should be considered.

Codice fiscale tramite Consolato d’Italia o delega. Per la procura, essendo entrambi Paesi UE, si applicano le semplificazioni previste dal Regolamento UE 2016/1191 e dalle convenzioni bilaterali: la procedura esatta va confermata con il notaio. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore. Pagamenti in euro, bonifici SEPA senza costi di conversione né rischio di cambio.Tax code through the Italian Consulate or by proxy. For powers of attorney, as both countries are in the EU, the simplifications under EU Regulation 2016/1191 and bilateral conventions apply: the exact procedure should be confirmed with the notary. A double taxation treaty is in force. Payments in euro, SEPA transfers with no conversion cost or exchange risk.

Codice fiscale tramite Consolato o delega. Tra Italia e Francia esistono convenzioni che semplificano le formalità sugli atti pubblici: la procura può in alcuni casi essere esente da legalizzazione, ma la procedura va confermata con il notaio incaricato. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore. Pagamenti in euro tramite SEPA.Tax code through the Consulate or by proxy. Conventions between Italy and France simplify formalities on public documents: a power of attorney may in some cases be exempt from legalisation, but the procedure should be confirmed with the appointed notary. A double taxation treaty is in force. Payments in euro via SEPA.

Codice fiscale tramite il Consolato d’Italia competente o con delega a un incaricato in Italia. L’Australia aderisce alla Convenzione dell’Aia: la procura firmata davanti a un notary public australiano va apostillata dal DFAT e tradotta. Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore con l’Italia. Da considerare il rischio di cambio sul dollaro australiano e il fuso orario nella gestione delle scadenze.Tax code through the competent Italian Consulate or by delegating a representative in Italy. Australia is party to the Hague Convention: a power of attorney signed before an Australian notary public must be apostilled by DFAT and translated. A double taxation treaty is in force with Italy. Exchange rate risk on the Australian dollar and time zone differences in managing deadlines should be considered.

Quando e come si paga?When and how do I pay?

L’immobile allo stato attuale va pagato integralmente entro la data del rogito notarile. I lavori di ristrutturazione seguono invece stati di avanzamento: 30% all’avvio, 30% al secondo stato, 20% al terzo e 20% a saldo alla consegna. Se non potete essere presenti, il rogito può essere perfezionato tramite procura speciale, conferita a una persona di vostra fiducia oppure a un incaricato di Elysium Estate, previa verifica di ammissibilità da parte del notaio.The property in its current state must be paid in full by the date of the notarial deed. The renovation works follow progress stages instead: 30% on commencement, 30% at the second stage, 20% at the third and 20% on handover. If you cannot attend, the deed can be completed under a special power of attorney granted to someone you trust or to a representative of Elysium Estate, subject to the notary confirming this is admissible.

Come sono calcolate le metrature indicate?How are the stated surface areas calculated?

Indichiamo due valori distinti. La superficie interna è quella degli ambienti coperti: circa 88 m² per l’appartamento 1 e circa 90 m² per l’appartamento 2, in linea con i dati catastali. La superficie commerciale aggiunge le aree scoperte secondo la prassi estimativa corrente, che valorizza terrazze e balconi al 25% della loro estensione: i terrazzi — circa 48 m² per l’appartamento 1 e 41 per il 2 — contribuiscono quindi con 12 e 10 m². Si arriva così a circa 100 m² commerciali per entrambe le unità, che salgono a circa 136 per l’appartamento 2 esercitando l’opzione di ampliamento. È il criterio con cui si confrontano immobili tra loro, e l’unico che tenga conto del fatto che su questa costa il terrazzo è uno spazio vissuto per metà anno.We state two distinct figures. The internal area covers the enclosed rooms: approximately 88 sqm for apartment 1 and approximately 90 sqm for apartment 2, in line with the cadastral records. The commercial area adds outdoor space following standard valuation practice, which counts terraces and balconies at 25% of their extent: the terraces — roughly 48 sqm for apartment 1 and 41 for apartment 2 — therefore contribute 12 and 10 sqm. This gives approximately 100 sqm commercial for both units, rising to around 136 for apartment 2 if the extension option is exercised. It is the basis on which properties are compared, and the only one that reflects the fact that on this coast the terrace is lived in for half the year.

Si può acquistare come prima casa e affittare comunque?Can I buy with first-home relief and still rent it out?

In pratica no, e conviene saperlo prima. L’agevolazione prima casa richiede di stabilire la residenza anagrafica nel Comune di Stalettì entro diciotto mesi dal rogito e di mantenerla: una condizione incompatibile con un immobile destinato stabilmente alla locazione turistica, e comunque irrealistica per chi vive all’estero. L’acquisto va quindi impostato come seconda casa, con imposta di registro al 9% sul valore catastale. Su questi immobili l’impatto è contenuto, poco più di duemila euro per unità, proprio perché la base imponibile è il valore catastale e non il prezzo. La posizione va comunque verificata con il notaio, perché per i cittadini italiani iscritti all’AIRE esistono regole specifiche.In practice no, and it is better to know beforehand. First-home relief requires registering residence in the municipality of Stalettì within eighteen months of completion and maintaining it: a condition incompatible with a property permanently destined for tourist letting, and in any case unrealistic for someone living abroad. The purchase should therefore be structured as a second home, with registration tax at 9% of the cadastral value. On these properties the impact is limited, little more than two thousand euro per unit, precisely because the taxable base is the cadastral value and not the price. Your position should still be confirmed with the notary, as specific rules apply to Italian citizens registered as resident abroad.

Quanto costano notaio e imposte di trasferimento?How much are notary fees and transfer taxes?

Trattandosi di acquisto da privato, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale e non sul prezzo, con il meccanismo del prezzo-valore. Sulla base delle rendite attuali:

	Appartamento 1	Appartamento 2
Registro seconda casa (9%)	€ 2.108	€ 2.577
Registro prima casa (2%, minimo di legge)	€ 1.000	€ 1.000
Ipotecaria e catastale	€ 100	€ 100
Onorario notarile	€ 1.500	€ 1.500

Con accensione di mutuo si aggiunge un secondo atto, per ulteriori 1.500 euro di onorario oltre alle imposte relative al finanziamento. Attenzione all’agevolazione prima casa: richiede di stabilire la residenza nel Comune entro diciotto mesi, condizione difficilmente compatibile con la destinazione a locazione turistica. Per i cittadini italiani residenti all’estero valgono regole particolari. In caso di acquisto di entrambe le unità, l’agevolazione è comunque applicabile a una sola. Verificate la vostra posizione con il notaio prima della proposta.As the purchase is from a private seller, registration tax is calculated on the cadastral value rather than the price, under the prezzo-valore mechanism. Based on current cadastral incomes:

	Apartment 1	Apartment 2
Registration, second home (9%)	€ 2,108	€ 2,577
Registration, first home (2%, statutory minimum)	€ 1,000	€ 1,000
Mortgage and cadastral duties	€ 100	€ 100
Notary fee	€ 1,500	€ 1,500

If a mortgage is taken out, a second deed is required, adding a further 1,500 euro in fees plus the taxes relating to the loan. Note on the first-home relief: it requires establishing residence in the municipality within eighteen months, a condition hard to reconcile with tourist letting. Special rules apply to Italian citizens resident abroad. If both units are purchased, the relief can in any case apply to only one. Confirm your position with the notary before making an offer.

Quali costi si aggiungono all’investimento indicato?What costs are additional to the stated investment?

L’importo indicato per ciascun appartamento comprende l’acquisto allo stato attuale e i lavori di ristrutturazione. Restano a parte: circa 9.000 euro per immobile di pratiche burocratiche, l’onorario del notaio, le imposte di trasferimento e la provvigione di mediazione, pari al 4% oltre IVA sul prezzo dell’immobile allo stato attuale, dovuta all’accettazione della proposta d’acquisto. Chiedeteci il prospetto completo dei costi accessori prima di formulare la proposta: ve lo forniamo per iscritto.The amount shown for each apartment covers the purchase in current state and the renovation works. Additional items are: approximately 9,000 euro per property for permits and administrative procedures, notary fees, transfer taxes and the brokerage commission of 4% plus VAT on the price of the property in its current state, payable on acceptance of the purchase offer. Ask us for the full schedule of additional costs before making an offer: we provide it in writing.

Chi paga le imposte sugli affitti?Who pays the tax on rental income?

Elysium Estate, in quanto intermediario che incassa i canoni, è obbligata per legge ad agire come sostituto d’imposta: trattiene e versa direttamente all’Erario la cedolare secca del 21% per conto del proprietario. Non dovete quindi occuparvi del versamento, e ricevete la certificazione delle ritenute operate da utilizzare in dichiarazione. Restano a vostro carico l’IMU e la tassa rifiuti.Elysium Estate, as the intermediary collecting the rents, is required by law to act as withholding agent: it deducts and pays the 21% flat-rate tax directly to the Italian tax authority on the owner’s behalf. You therefore do not have to handle the payment, and you receive a certificate of the withholdings made for use in your tax return. IMU property tax and the waste levy remain payable by you.

Come vengono ripartiti gli incassi?How is the income divided?

Gli incassi lordi sono al netto delle commissioni dei portali, variabili a seconda del canale: le prenotazioni dirette dal sito proprietario non ne hanno. Sul residuo il gestore trattiene una commissione del 18% oltre IVA. Pulizia finale e noleggio biancheria non gravano sul proprietario: sono pagati dall’ospite e fatturati direttamente da Elysium all’ospite. Restano a carico del proprietario le utenze, l’IMU, la tassa rifiuti e tutte le manutenzioni.Gross income is net of portal commissions, which vary by channel: direct bookings through the proprietary website carry none. On the remainder the manager retains a commission of 18% plus VAT. Final cleaning and linen rental are not borne by the owner: they are paid by the guest and invoiced directly by Elysium to the guest. Utilities, IMU property tax, the waste levy and all maintenance remain payable by the owner.

Chi si occupa della manutenzione?Who handles maintenance?

Tutte le manutenzioni, sia ordinarie sia straordinarie, sono economicamente a carico del proprietario: anche il normale deterioramento legato all’uso turistico rientra in questa voce. Elysium se ne occupa operativamente, coordinando tecnici e fornitori di fiducia e seguendo gli interventi dall’inizio alla fine, così che non dobbiate gestire nulla a distanza. Vi arriva il preventivo, autorizzate, e l’intervento viene eseguito.All maintenance, both routine and extraordinary, is financially the owner’s responsibility: normal wear from tourist use falls under this heading too. Elysium handles it operationally, coordinating trusted technicians and suppliers and following the work from start to finish, so that you never have to manage anything remotely. You receive the quote, approve it, and the work is carried out.

Cosa succede se un ospite danneggia l’appartamento?What happens if a guest damages the apartment?

L’immobile viene verificato dopo ogni soggiorno, non solo periodicamente. In presenza di danni, di qualsiasi entità, Elysium apre il sinistro e richiede il rimborso all’ospite: attraverso le coperture assicurative dei portali per le prenotazioni che arrivano da questi, e tramite una polizza Allianz dedicata per le prenotazioni dirette. La gestione della pratica, dalla documentazione fotografica alla richiesta di risarcimento, è interamente a nostro carico.The property is inspected after every stay, not merely periodically. Where damage occurs, of any size, Elysium opens a claim and seeks reimbursement from the guest: through the portals’ insurance cover for bookings received via those channels, and through a dedicated Allianz policy for direct bookings. Handling the claim, from photographic documentation to the compensation request, is entirely our responsibility.

Cosa succede se i lavori non finiscono nei tempi?What happens if the works run late?

Il contratto d’appalto viene firmato direttamente tra voi e l’impresa e prevede una penale di 250 euro al giorno a carico dell’impresa per ogni giorno di ritardo sulla consegna. La pianificazione prevede l’avvio a settembre 2026 e la conclusione entro il 31 marzo 2027, con tre mesi di lavori e tre di iter burocratico. Il margine è calcolato per assorbire imprevisti ordinari.The works contract is signed directly between you and the contractor and provides for a penalty of 250 euros per day payable by the contractor for each day of delay in delivery. The schedule runs from September 2026 to completion by 31 March 2027, with three months of works and three of permitting. The margin is designed to absorb ordinary contingencies.

Posso usare l’appartamento per me?Can I use the apartment myself?

Sì, l’immobile è vostro e ne disponete liberamente. Va però considerato che ogni settimana di uso personale in alta stagione sottrae ricavi: sulla costa ionica il grosso del fatturato si concentra tra giugno e settembre. Molti proprietari scelgono maggio, giugno o settembre, che offrono un clima gradevole con un costo opportunità molto più basso. Le settimane vanno comunicate al gestore con anticipo, per non bloccare prenotazioni già acquisibili.Yes, the property is yours and you may use it freely. Bear in mind that each week of personal use in high season reduces income: on the Ionian coast most revenue is concentrated between June and September. Many owners choose May, June or September, which offer pleasant weather at a much lower opportunity cost. Let the manager know your dates well in advance so that bookings already available are not blocked.

Cosa comprende esattamente la ristrutturazione?What exactly does the renovation include?

Demolizioni e nuova distribuzione interna, rifacimento completo degli impianti elettrico, idrico e di climatizzazione, nuovi infissi, cappotto termico e nuova copertura, realizzazione di balconi e terrazze, bagni e cucine con finiture di pregio. Le pratiche burocratiche, circa 9.000 euro per immobile, sono escluse dall’importo dei lavori e vanno saldate a parte. Il computo metrico dettagliato elenca ogni voce con le relative quantità ed è parte integrante del contratto d’appalto: chiedetelo e fatelo leggere a un tecnico di vostra fiducia prima di firmare.Demolition and new internal layout, complete rebuilding of electrical, plumbing and air conditioning systems, new windows and doors, external thermal insulation and new roof, construction of balconies and terraces, bathrooms and kitchens with quality finishes. Permits and administrative procedures, approximately 9,000 euro per property, are excluded from the works figure and are settled separately. The detailed itemized estimate lists every item with quantities and forms part of the works contract: ask for it and have your own surveyor review it before signing.

Le informazioni fiscali e procedurali hanno finalità orientativa e non sostituiscono il parere di un professionista abilitato. Aliquote, adempimenti e formalità per la procura vanno verificati con il vostro consulente e con il notaio incaricato.Tax and procedural information is indicative and does not replace advice from a qualified professional. Rates, obligations and power-of-attorney formalities should be confirmed with your own adviser and the appointed notary.

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Un angolo di paradiso sulla costa ionicaA hidden gem on the Ionian coast

Due residenze indipendenti, un unico affaccio sul mareTwo independent residences, one shared sea view

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